Apartamentos de ensueño en París a precios de ganga. ¿El truco? Alguien debe morirEricks Webs DesignEricks Webs Design

Eran poco después de las 7 p.m. de un lunes cuando el personal de la residencia de ancianos “Korian Les Amarantes” –en Tours, al suroeste de París– encontró a Yvette Brisset, de 92 años, muerta en su cama. Al parecer, se había atragantado con una magdalena, uno de los famosos pasteles franceses con forma de vieira y sabor a limón.

El pastel le había sido traído esa misma noche por un hombre llamado Alain Jousselin.

Jousselin, que entonces tenía 60 años, no era familiar ni amigo. Era un exbombero que había comprado la casa de Brisset 25 años antes a través de un programa inmobiliario francés conocido como viager, y desde entonces había estado esperando para mudarse, según declaró a CNN su abogado, Abed Benjador.

En una venta viager, los propietarios mayores —a menudo de entre 70, 80 o 90 años— venden sus propiedades con un gran descuento, a veces por la mitad del valor de mercado. A cambio, reciben un pago mensual del comprador. En la mayoría de los casos, conservan el derecho a vivir en la vivienda de por vida, un acuerdo conocido como viager occupé. En otros casos, el vendedor ya se ha mudado al momento de la venta, lo que permite al comprador tomar posesión inmediata de la propiedad mientras continúa con los pagos mensuales, un acuerdo conocido como viager libre.

Es una combinación de bienes raíces y ruleta. Los anuncios de propiedades suelen incluir la edad del vendedor junto con el precio de venta. Cuanto mayor sea el vendedor, antes podrá el comprador reclamar la vivienda.

“En Francia, un hombre de 70 años tiene una esperanza de vida de unos 16 años, por lo que el descuento suele ser del 50%”, explicó Fréderic Coubronne, director de una agencia viager en París. Las mujeres viven unos cinco años más, por lo que una mujer de 75 años tendría el mismo descuento. Para las parejas, el descuento es aún mayor, ya que tienden a vivir más tiempo juntas.

Jousselin había comprado la casa familiar de Brisset en Montbazon, al sur de Tours, en 1995. Desde entonces, le pagaba una asignación mensual de 500 euros, un total de más de US$ 150.000, al tipo de cambio actual, además del importe inicial de la compra. Cuando ella falleció, el 13 de mayo de 2019, las sospechas se centraron rápidamente en él, según declaró su abogado.

Nadie en la familia conocía a Jousselin antes de la muerte de Brisset, escribió su nieta, Emiline Dupoy, en una carta publicada por el periódico francés La Nouvelle Republique antes del juicio de Jousselin. “El único vínculo entre ellos era el viager”.

“Fue un escándalo enorme”, declaró Benjador a CNN. “El personal de la residencia de ancianos afirmó que Jousselin cerró la puerta con llave al entrar en la habitación. Tras su salida, afirmaron haber encontrado a Madame Brisset con migas de magdalena por todo el cuerpo”.

Los medios franceses denominaron el caso “l’affaire de la madeleine”. “El núcleo del juicio es la propiedad viager adquirida en la década de 1990”, informó el medio francés RTL.

Jousselin pasó tres años en prisión preventiva antes de que el caso llegara a los tribunales en mayo de 2022. Fue absuelto por el Tribunal de Apelación de Indre-et-Loire, pero la Fiscalía impugnó el veredicto. El fiscal general, Denis Chaussetie-Laprée, solicitó una pena de 20 años de prisión, argumentando que el asesinato de la anciana había sido “premeditado”. Sin embargo, durante el nuevo juicio en diciembre de 2023, celebrado en el Tribunal de Apelación de Loiret, el testimonio clave del personal de enfermería comenzó a desmoronarse, poniendo en duda la versión original.

“No sé si mi cliente la mató intencionalmente”, declaró Benjador. “Pero sí sé que el procedimiento fue defectuoso y mucho más complejo de lo que la prensa hizo parecer. El asunto del viager lo eclipsó todo”.

El 9 de diciembre de 2023, el cargo de asesinato contra Jousselin se redujo a homicidio involuntario. Si bien la Fiscalía no pudo demostrar que tuviera la intención de matar a la víctima, el Tribunal de Apelación de Loiret aceptó que Jousselin le había dado una magdalena a Brisset, calificándolo de “imprudencia” directamente relacionada con su muerte.

Jousselin fue condenado a tres años de prisión y a una multa de 30.000 euros, según confirmó el tribunal a CNN. “Me siento algo aliviado, pero no del todo contento. Aun así, fui condenado, aunque me enfrentaba a cargos mucho más graves”, dijo al salir de la sala.

Si bien juicios como el de Jousselin relacionados con la venta de viagers son inquietantes, siguen siendo extremadamente raros. Y no han disminuido el entusiasmo por este tipo de vivienda, especialmente entre los compradores extranjeros deseosos de adquirir propiedades francesas a precios inferiores al mercado.

“En los últimos dos años, he tenido alrededor de una docena de compradores internacionales, aproximadamente la mitad de ellos estadounidenses”, dijo Reza Nakhai, propietario de una agencia parisina llamada Viva Viager. “Muchos no dudan en invertir. Es una ganga segura y a largo plazo”.

Para los estadounidenses que sueñan con un piso en París, viagers podría ser una opción ideal, si están dispuestos a apostar a largo plazo.

En Saint-Germain-des-Prés, el elegante enclave de la Rive Gauche, que antaño fue el hogar de Ernest Hemingway y Simone de Beauvoir, un apartamento de 100 metros cuadrados se vende ahora por un promedio de US$ 1,7 millones. En Le Marais, un lugar predilecto tanto para los parisinos más modernos como para los compradores estadounidenses, los precios en 2025 oscilan entre US$ 15.500 y US$ 22.000 por metro cuadrado, según la agencia inmobiliaria Talvan’s International. Pero con viager, los compradores pueden adquirir propiedades de primera calidad por menos de la mitad de ese precio.

Homa Raevel, inversionista estadounidense-iraní y madre de cinco hijos, ha comprado cuatro propiedades viager en París. Descubrió el concepto mientras vivía entre Europa y Estados Unidos, buscando formas creativas de invertir.

“Al principio, me pareció un poco morboso”, declaró Raevel a CNN. “Pensaba: ‘No quiero ser feliz cuando alguien fallezca’. Pero me propuse conocer a cada vendedor y escuchar su historia. Con viager, se ayuda a las personas mayores a permanecer en sus hogares y, al mismo tiempo, se les brinda seguridad financiera; es una situación en la que todos ganan”.

Al buscar una propiedad, Raevel dice que lo primero que busca es la ubicación y la distribución. “En Francia, especialmente en París, a menudo se encuentran cocinas en un extremo del piso y comedores en el otro, conectados por pasillos estrechos”, explicó. “Busco apartamentos con techos altos y una distribución abierta, a menudo en zonas con gran potencial”.

Pero Raevel añadió que el factor más crucial no es el espacio en sí, sino el vendedor. “Solo compro si el vendedor parece tener una vida feliz”, dijo. “Si alguien está lidiando con conflictos familiares o vendiendo en circunstancias estresantes, no lo compro. La persona necesita tener buena energía”.

La práctica del viager se remonta a la época romana. “En aquel entonces, las personas mayores cedían propiedades a sus hijos o sobrinos a cambio de una pequeña suma y la posibilidad de seguir viviendo en sus casas”, declaró la agente Coubronne a CNN.

A principios del siglo XIX, Napoleón formalizó el sistema, no solo en Francia, sino también en los territorios que conquistó. “Por eso también se encuentran acuerdos de tipo viager en países como España, Italia y partes de Bélgica”, dijo Coubronne.

Las ventas de viager no solo son populares entre los ciudadanos comunes, sino que también han atraído a algunas de las figuras más prominentes de Francia. Los expresidentes Charles de Gaulle, Valérie Giscard d’Estaing y François Hollande adquirieron propiedades a través de acuerdos de viager. Y no solo los franceses adoptan esta práctica. Hugh Hefner fue noticia cuando vendió la Mansión Playboy a su vecino por US$ 100 millones (la mitad de su precio de venta de US$ 200 millones) con una condición: viviría allí hasta el día de su muerte.

En Francia, este sistema centenario es especialmente popular entre los propietarios sin herederos.

“Si tuviera hijos, querría que heredaran”, dijo André Helman, un psicoanalista de 74 años que recientemente vendió su apartamento en París como viager. “Pero no los tengo, así que esta es la solución perfecta: me permite quedarme en mi casa y vivir cómodamente con un ingreso estable”.

El apartamento de una habitación de Helman fue comprado por 250.000 euros (aproximadamente la mitad de su valor de mercado) por Ylla Heron, una estudiante de moda de 21 años.

“No necesito vivir aquí ahora mismo”, declaró a CNN. Es para el futuro, dentro de 20 o 30 años. Dado el precio y la superficie —46 metros cuadrados en el centro de París—, es una auténtica ganga.

Ubicado en el noveno piso de un edificio moderno en el distrito 14 de París —un vibrante barrio al sur del Sena, conocido por su patrimonio artístico, fachadas haussmannianas y la clásica cultura de los cafés—, el apartamento cautivó a Heron al instante. “Es precioso y acogedor”, dijo. “Hay un gran ventanal que inunda el espacio de luz, y la vista sobre los tejados de París es mágica. Me imagino viviendo aquí algún día”.

El sistema viager no está exento de críticas. Algunos lo consideran morboso, dado que la inversión del comprador depende del fallecimiento del vendedor. A Helman no le preocupa.

“La gente se siente incómoda con viager por el tema de la muerte”, dijo. “Pero para mí, morir es parte natural de la vida. La idea de que esta encantadora joven finalmente viva en mi casa… la verdad es que me resulta muy placentera”.

El sistema podría ser una solución oportuna para el rápido envejecimiento de la población francesa. En enero de 2024, más del 20% de los residentes franceses tenían más de 65 años, y el 10% tenía 75 años o más, según el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INSEE). Para 2050, uno de cada tres residentes tendrá más de 65 años. A medida que aumenta el costo de la vida, asegurar una estabilidad financiera en la vejez se vuelve cada vez más urgente.

Pero viager no está exento de riesgos para el comprador. Además de pagar un anticipo único —poéticamente conocido como le bouquet—, los compradores deben realizar pagos mensuales que podrían extenderse por décadas.

“Siempre calculo que el vendedor viva hasta los 100 años”, declaró Raevel a CNN. “Si vive más, podría no obtener ganancias. Pero mientras el mercado se mantenga durante los próximos 20 años, seguiré ganando”.

No todas las apuestas dan resultado.

En uno de los casos más famosos, Jeanne Calment —quien ostenta el récord de ser la persona más longeva del mundo— firmó un contrato de viager a los 90 años. Vivió 32 años más, dos más que el comprador. Su familia estaba legalmente obligada a seguir haciendo pagos mensuales hasta el fallecimiento de Calment a los 122 años.

“Esa es la excepción definitiva”, declaró Nakhai a CNN, riendo. Nunca había visto algo así con mis clientes. Pero demuestra lo humano que es este negocio. Me han invitado a los funerales de vendedores. Viager es más que una transacción inmobiliaria: se trata de confianza y conexión.

Para Raevel, la inversionista estadounidense, también es una cuestión de valores.

“Comprar un viager me da una buena sensación porque sé que realmente estoy ayudando a alguien”, dijo. “Muchas personas mayores luchan por mantener la calidad de vida que tenían hace décadas; están sufriendo mucho. De esta manera, apoyo a alguien mientras le aseguro una vivienda a largo plazo a un precio más bajo. ¿Por qué no apostar?”

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